2012 Kira Geliri Beyanı

2012 Kira Geliri Beyanı

2011 Yılında Elde Edilen  Kira Gelirlerinin Beyan Edilmesi  (18.01.2012)

Kira Gelirinin Kapsamı

Arazi, bina, haklar,  motorlu taşıtlar ve Gelir Vergisi Kanunu’nun 70. maddesinde detaylı bir şekilde sayılan mal ve hakların kiraya verilmesinden elde edilen gelirler Gayri Menkul Sermaye iradı (Kira Geliri) olarak adlandırılmaktadır.

Kira Gelirleri için Beyanname Verme Süresi ve Ödeme Tarihleri

2011 yılı içinde konut ve/veya  işyeri kira gelirleri elde edenlerin, bu gelirleri için
26 Mart 2012 –  Pazartesi günü mesai saati bitimine kadar, (İnternetten verenler için 23:59) ikametgah adreslerinin bağlı olduğu vergi dairesine, (yurtdışında ikamet edenler, kira gelirinin elde edildiği gayrimenkulün adresinin bağlı olduğu vergi dairesine) elden veya internet üzerinden (S.M. veya S.M.M.M aracılığıyla) beyannamelerini göndermeleri gerekmektedir. Tahakkuk Eden Toplam GMSİ – Gelir Vergisinin 1. taksiti 02.04.2012 Pazartesi,   2. taksiti ise 31.07.2012 Salı gününe kadar Banka veya  bağlı olunan vergi daireleri veznelerinden ödenebilir.
Sadece Kira geliri elde eden 60 yaş ve üzeri mükellefler ile engelli mükelleflerden, yaşlılığı, sakatlığı veya hastalığı nedeniyle vergi dairesine gidemeyecek durumda olanlar, maliye’nin 444 0 189 numaralı telefonunu arayarak, ad, soyad ve adres bilgilerini vermeleri halinde vergi dairesi görevlileri bu kişilerin adreslerine giderek beyannameleri alacak ve  bu durumdaki kişilerin işlemlerini yapacaklardır.

Hangi Yılların Kira Gelirleri için 26.03.2012 Tarihine kadar Beyanname Verilecektir

2011 Yılı ve daha önceki dönemlere ait olup, 2011 yılı içerisinde tahsil edilen kira gelirleri 2011 yılı kira gelirleri ile birlikte 26.03.2012 tarihine kadar beyan edilecektir.

Örneğin; 2009, 2010 ve 2011 Yıllarına ait kira bedellerinin 2011 yılı içerisinde tahsil edilmesi halinde üç yıla ait kira bedeli toplamı 26.03.2012 tarihinde birlikte beyan edilecektir.

2012 ve sonraki yıllara ait kira bedellerinin, 2011 yılı veya daha önceki yıllarda peşin olarak tahsil edilmiş olması halinde, her yılın kira bedeli ait olduğu yılda beyan edilecektir.

Örneğin; 2011 yılı içinde 2011-2012-2013 yıllarına ait olan, 3 yıllık kira bedelinin peşinen tahsil edilmesi halinde;
1- 2011 Yılı Kira Geliri    26.03.2012 tarihinde
2- 2012 Yılı Kira Geliri    25.03.2013 tarihinde (Değişiklik olmaması halinde)
3- 2013 Yılı Kira Geliri    25.03.2014 tarihinde (Değişiklik olmaması halinde)

Beyan edilecektir.

Kira Bedellerinin Tahsil Türleri ve Kanuni Zorunluluklar

Kira Bedelleri;  Nakden (TL, Döviz),   Havale yoluyla ve  ayni olarak (Emsal bedel uygulanır),
Kiralanan yer için yapılan masrafın kiradan düşülerek tahsil edilmesi halinde kira bedelinin tam beyan edilmesi gerekmektedir.
Dövizli tahsil edilen kira bedelleri, tahsil günündeki T.C. Merkez Bankası döviz alış kuru esas alınarak TL’ye çevrilir. Belirlenen Döviz’in T.C. Merkez Bankasında karşılığı yoksa Maliye Bakanlığı’nın belirlediği değerleme kuru ile değerlenir.

Konutlarda 500 TL’nin üstündeki kiraların, İşyerlerinde ise tutarı ne olursa olsun tüm kira bedellerinin  01.11.2008 tarihinden itibaren 268 sayılı Gelir Vergisi Genel Tebliğine göre banka veya PTT’den  yatırılma zorunluluğu getirilmiştir.
Konutlarda uygulanan 500 TL’lik sınır her konut için ayrı ayrı uygulanacaktır. Yani bir kişinin sahibi olduğu ve mesken olarak kiraya verdiği iki konuttan birinin aylık kirasının 400 diğerinin 600 TL olduğu varsayılırsa, ev sahibinin sadece 600 TL olan konut için kira bedelini Banka’dan veya PTT’den tahsil etme zorunluluğu olup, 400 TL kirası olan konutun kirasını isterse elden nakit olarak da alabilecektir.

Tebliğlerle yapılan düzenlemelere göre bankadan ödeme/tahsil edilme  kapsamına girenlerde, işyeri kiralarında KİRACI, konutta ise EV SAHİBİ sorumlu olacaktır.
Ceza Uygulaması ; Vergi Usul Kanununun mükerrer 355 inci maddesinde yer alan hüküm uyarınca, mükerrer 257 nci maddeyle getirilen zorunluluklara uymayanlara özel usulsüzlük cezası kesilmesi gerekmektedir. Anılan madde uyarınca bu Tebliğ ile 01/11/2008 tarihinden itibaren getirilen zorunluluklara uymayanlara kesilecek ceza,                                                                          2009 yılı için; Birinci sınıf tüccarlar ile serbest meslek erbabı hakkında 1.000 TL’den,-                                     İkinci sınıf tüccarlar, defter tutan çiftçiler ile kazancı basit usulde  tespit edilenler hakkında 500 TL’den,  Yukarıda yazılı bulunanlar dışında kalanlar hakkında 250 TL’den az olmamak üzere her bir işlem için bu işleme konu tutarın %5’idir.

İşyeri Kira Gelirlerine Hangi Oranda Tevkifat uygulanacaktır?

İşyerleri, mülk sahibine  yaptıkları kira ödemelerinden, %20 oranında gelir vergisi kesintisi yaparak, mülk sahipleri adına, kendi bağlı oldukları vergi dairesine muhtasar beyanname ile beyan etmek zorundadırlar. Mülk sahipleri, işyerlerinden elde ettikleri kira gelirlerini Brüt olarak beyan edecekler,  kiracılar tarafından ödenen gelir vergisi kesintilerini de kendi gelir vergilerinden indireceklerdir.  Kiracılar tarafından peşin ödenen sonraki yıllara ait kira bedelleri için de ödemenin yapıldığı ayda gelir vergisi kesintisi yapılacaktır.
İşyeri olarak kullanmak amacıyla kiraladıkları yerlerden gelir vergisi kesintisi yapmak zorunda olanlar Gelir Vergisi Kanununun 94’üncü maddesinde detaylı olarak belirtilmiştir.

Kira Geliri Beyanname Verme Sınırları

Gelirinin sadece Gayrimenkul Sermaye İradından ibaret olması halinde;
2011 Yılı içinde elde edilen KONUT Kira gelirleri istisnası olan  2.800,00 TL’yi
aşanlar, (Kira Geliri Beyan edilmez veya eksik beyan edilirse bu istisnadan yararlanılamaz)
İşyeri kira geliri elde edenlerden, Brüt kira geliri 23.000 TL’yi aşanlar, (Gelir Vergisi Kesintisi yapılanlar)
Konut ve İşyeri kira gelirinin birlikte elde edilmesi halinde; konut kira gelirinin istisna haddi sonrası kalan tutarı (2.800 TL üzeri ) ile işyeri kira gelirinin brüt tutarının toplanması sonucu bulunan tutarın 23.000,00 TL’sını aşması halinde iki gelir de beyan edilecektir. Aşmaması halinde sadece konut kira gelir beyan edilecektir.

Yurt Dışında bulunan Türk Vatandaşları Hangi Kira Gelirini Beyan Etmeyeceklerdir?

Yurtiçinde yerleşmiş olmayan gerçek kişiler, çalışma veya oturma izni alarak 6 aydan fazla bir süreyle yurtdışında yaşayan Türk vatandaşları; tutarı ne olursa olsun, üzerinden Gelir vergisi kesintisi yapılmış olan İşyeri kira gelirlerini beyan etmeyeceklerdir.
2.800,00 TL istisna üzerinde kalan Konut Kira geliri için ise Türkiye’de yerleşik kişiler gibi beyanname vereceklerdir.

Bedelsiz Kullandırılan Yerler ve Emsal Kira bedeli Uygulaması

Sahip olunan yer ile ilgili hiç kira alınmaması veya emsallerine göre düşük kira alınması halinde emlak değerinin %5’i yıllık kira bedeli olarak uygulanır,
Boş kalan gayrimenkulün korunması amacıyla bedelsiz olarak başkasının kullanımına bırakılması ile  Mal sahiplerinin, çocuklarının, Anne, Babalarının ve Kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesi, (Her bir yakınına en fazla bir konut tahsis edilmesi şartı ile), Mal sahibi ile akrabalarının aynı evde oturması halinde emsal kira bedeli uygulanmaz.

Elde Edilen Kira Gelirlerinin Beyan Edilmemesi Halinde Uygulanacak Cezalar

Konutlardan elde edilen kira gelirleri beyan edilmez veya eksik beyan edilir ve vergi dairesi tarafından durum tespit edilirse, 2.800 TL’lik istisnadan yararlanılamaz, ayrıca iki  kat birinci derece usulsüzlük cezası uygulanarak, Takdir komisyonunca konutun bulunduğu  yerin ortalamalarına göre emsal kira belirlenerek hesaplanan gelir vergisi üzerinden ayrıca vergi ziyaı cezası kesilir.
Mükellefin beyan süresi geçen kira gelirlerini, Vergi Dairesi tespit etmeden, kendiliğinden, V.U.K.’nun Pişmanlık ve Islah başlıklı 371. maddesi hükümlerinden yararlanmak istediğini belirtir bir dilekçe ile bağlı bulunduğu vergi dairesine vermesi halinde, istisnadan faydalanacak ve vergi ziyaı kesilmeyecek, sadece Pişmanlık zammı adı altında normal vade tarihi ile beyan tarihi arasında geçen süre için gecikme zammı tahsil edilecektir.

Kira Gelirlerinden İndirilebilecek Giderler

Kira Geliri elde edenler;  Kira gelirlerinin beyanında, safi irada ulaşırken indirecekleri giderler için, 1-Götürü Gider Yöntemi,  2-Gerçek Gider Yönteminden birini seçebilirler, hangi yöntem seçilmişse  tüm kira gelirleri için uygulanır, bazı kira gelirleri için   Gerçek, bazıları için Götürü Yöntem uygulanamaz.
GERÇEK gider yöntemini seçen kişi, kira geliri elde ettiği yer için kendisi tarafından yapılan giderleri belgelerini de beyannamelerine eklemek koşuluyla Brüt kira gelirinden indirebilecektir. (aydınlatma, ısıtma, su, asansör, sigorta, tadilat, kredi faizleri, elde edilen yıldan itibaren 5 yıl süre ile satın alma bedelinin %5’i oranında indirim, emlak, vergi, resim, harç, şerefiye, amortisman, Kira ile oturulan konuta ait ödenen kira bedelleri)
Gerçek Gider Yöntemini seçenler, indirdikleri gerçek giderlerden vergiden istisna edilen tutara isabet eden kısmını gider olarak indiremeyecektir. Bu formül şöyle uygulanacaktır.

İstisna sonrası Brüt Kira   x Gerçek gider Tutarı
______________________________________
Brüt Kira geliri

GÖTÜRÜ gider yöntemini seçen kişi; Brüt kira gelirinden  istisna tutarı düşüldükten sonra kalan kısma %25 oranında götürü gider indirimi yapabilecektir. Götürü gider yönteminin seçilmesi durumunda, iki yıl boyunca gerçek gider yöntemine geçilemeyecektir.

Gelir Vergisi Kanunun 89. maddesinde sayılan ve aşağıdaki bazıları belirtilen indirimler Gelir Vergisinden düşülebilecektir.

A-SİGORTA PRİMLERİ
Asgari ücretin yıllık tutarını ve safi iradın %10’unu aşmamak kaydıyla,
1 Bireysel emeklilik sistemine ödenen katkı payları (şahıs sigorta primleri için bu oran %5’dir.)
2 Kişinin kendisine, eşine  ve küçük çocuklarına ait, hayat, ölüm, kaza, hastalık, sakatlık, analık, doğum ve tahsil gibi şahıs sigorta primleri ile Bireysel emeklilik sistemine ödenen katkı payları (Türkiye’de kurulu Sigorta şirketine ödenmiş olmalı ve  primlerin beyan edilen gelirin ait olduğu yılda ödenmiş olması gerekmektedir)

B-EĞİTİM VE SAĞLIK HARCAMALARI
Beyan edilen Safi Gelirin %10’unu aşmamak kaydıyla,
Türkiye’de Yapılması,  Gelir ve Kurumlar Vergisi bulunan gerçek ve tüzel kişilerden alınacak belgelerle ispat edilmesi şartıyla, Kişinin kendisine, eşine  ve küçük çocuklarına ait, yapılan eğitim ve sağlık harcamaları

C-OKUL YURT VE SAĞLIK TESİSLERİ İÇİN YAPILAN BAĞIŞ VE YARDIM
Okul, sağlık tesisi ve yüz yatak (kalkınmada öncelikli yörelerde elli yatak)
kapasitesinden az olmamak üzere öğrenci yurdu ile çocuk yuvası, yetiştirme yurdu,
huzurevi, bakım ve rehabilitasyon merkezi inşası dolayısıyla yapılan harcamalar veya bu tesislerin inşası için yapılan bağış ve yardımların tamamı

ÖZET
1- 2011 Kira Gelirleri için İSTİSNA Tutarları
1.1- Yıllık Mesken kira gelirleri istisnası(her bir mükellef için)    2.800 TL
(2.800 TL ve altı Mesken kira geliri beyan edilmeyecektir.)
1.2- Yıllık Brüt İşyeri kira gelirleri istisnası                    23.000 TL
(Brüt Kira üzerinden Gelir Vergisi Kesintisi Yapılmış olanlar için)
1.3    İşyeri ve Mesken Kira gelirinin birlikte elde edilmesi halinde mesken kira geliri olarak tahsil edilen tutarın 2.800 TL üzerinde kalan kısmı ile Brüt işyeri kira geliri toplamının 23.000 TL’yi aşması halinde beyan verilecektir.Beyan sınırının altında olması halinde sadece mesken kira geliri beyan edilecektir.
2.Beyanname Verme Tarihleri     01.03.2012 –  26.03.2012 arasında
3.G.M.S.İ. Gelir Vergisi Son Ödeme Tarihleri
1. Taksit Vade sonu    02.04.2012
2. Taksti Vade Sonu    31.07.2012
4- Götürü Gider Yöntemi İndirim Oranı %25
5- Yurtdışında yaşayan Vatandaşlar ve Dar Mükellefler Üzerinden Vergi
Kesintisi yapılmış olan İşyeri Kira gelirlerinin tutarı ne olursa olsun
beyanname vermeyecekler veya mesken kira gelir bulunması halinde bu
gelirlerini beyannameye dahil etmeyeceklerdir.
6- 2011 Yılında daha önceki yıllara ait kiralar da tahsil edilmiş ve daha önceki
yıllarda bu gelirler beyan edilmemişse 2011 yılı kira geliri ile birlikte beyan
edilecektir.
7- Konut Kira gelirlerinin 500 TL ve üzerinde olması halinde 01.11.2008
tarihinden itibaren bu kiralar  Banka veya PTT’den Tahsil edilecektir
Elden tahsil edilmesi halinde ise cezai sorumluluk ev sahibine ait olacaktır.
8- İşyeri Kira gelirleri, tutarı ne olursa olsun 01.11.2008 tarihinden itibaren
Bankadan Tahsil edilecektir. Elden Tahsil edilmesi/ödenmesi halinde Cezai
sorumluluk KİRACI’ya aittir.
9- Mükellefin kendisine, eşine ve çocuklarına ait, Türkiye’de yapılan bazı
sigorta prim ödemeleri ile eğitim ve sağlık harcamalarının  %5 ile %10
arasında değişen oranlardaki tutarı (Asgari ücretin yıllık tutarını aşmamak
kaydıyla) safi gelirden indirilebilecektir.
10- Devlete ait eğitim ve  sağlık kurumlarına  yapılan yardım ve bağışların
tamamı safi gelirden indirilebilecektir.
11- Sahibi oldukları konutları, Çocuklarına, Annesine, Babasına ve
kardeşlerine bedelsiz olarak kiraya verenler hakkında emsal kira bedeli
uygulanmayacaktır. (Beyanname verilmeyecektir.)

ÖRNEK HESAPLAMALAR

Örnek : 1 –  Konut Kira Geliri Beyanı
2011 Yılında Elde edilen Kira Geliri toplamı    : 12.000 TL
Seçilen Yöntem (Götürü Gider Yöntemi)

Beyan edilen konut kira geliri                       : 12.000 TL
Konut kira geliri istisnası                              :   2.800 TL
İstisnadan sonrası kalan tutar                      :   9.200 TL
Götürü gider indirimi %25                            :   2.300 TL
Vergi Matrahı                                              :   6.900 TL
Ödenecek Gelir Vergisi Tutarı                        :   1.035 TL

Örnek : 2 –  İŞYERİ Kira Geliri Beyanı
2011 Yılında Elde edilen BRÜT İşyeri              :  60.000 TL
Kira Geliri toplamı
Kiracı tarafından ödenen Stopaj  Vergi            : 12.000 TL
Seçilen Yöntem (Götürü Gider Yöntemi)

Beyan edilen İşyeri kira geliri Toplamı             : 60.000 TL
Düşülecek İstisna                                        :          0 TL
İstisnadan sonrası kalan tutar                       : 60.000 TL
Götürü gider indirimi %25                             : 15.000 TL
Vergi Matrahı                                               : 45.000 TL
Hesaplanan Gelir Vergisi Tutarı                      : 10.070 TL
Düşülecek Stopaj Vergi                                 : 12.000 TL
Mükellefe V.D. tarafından iade edilecek Vergi   :   1.930 TL

Ali KARAKUŞ
İstanbul
24.01.2012