İşyeri kira geliri beyanında özellikli durumlar

İşyeri kira gelirlerinin vergilendirilmesinde, bazı özellikli durumlar söz konusu… Örneğin kiranın net tutar olarak belirlenmesi, kiracının kira stopajını yatırmamış olması, konut olarak kiralanan gayrimenkulün aynı zamanda işyeri olarak kullanılması, sahibi olunan işyerinin bedelsiz olarak çocuğun kullanımına bırakılması gibi…

KİRANIN NET TUTAR OLARAK BELİRLENMESİ
İşyeri kirasının net tutar olarak belirlenmiş olması halinde vergi kesintisinin kiranın net tutarı üzerinden değil, brüt tutarı üzerinden hesaplanması gerekiyor. Bu durumda işyeri sahibinin de kira gelirini net tutar üzerinden değil, brüt tutar üzerinden beyan etmesi gerekiyor. Kiracının net olarak ödediği kira, brüt kiranın (100-20 =) yüzde 80’i olup, brüt kira tutarı (Brüt Kira = Net Kira / 0,80) formülü ile hesaplanır.

KİRACI STOPAJI YATIRMAMIŞSA
Gayrimenkul sahibinin beyan edilmeyen veya beyan edilmiş olmakla birlikte ödenmemiş olan stopajdan sorumlu olabilmesi için Maliye Bakanlığınca müteselsil sorumlulukla ilgili usul ve esasların belirlenmesi gerekiyor.
İşyeri kira ödemelerinde, kiracının stopaj (vergi kesintisi) yapmaması halinde, mal sahibinin de müteselsilen sorumlu olacağı yönünde, Maliye Bakanlığınca bir belirleme yapılmadığından, işyerini kiraya veren kişinin, kiracının kira stopajını beyan etmemesinden ya da vergi dairesine yatırmamasından dolayı herhangi bir sorumluluğu söz konusu değil.

STOPAJ MAHSUBU
İşyeri kiralarından kesilen verginin, kira geliri nedeniyle verilen beyanname üzerinden hesaplanan vergiden mahsubu için ‘stopajın yatırılmış olması’ koşulu aranmıyor.
Beyanname üzerinden hesaplanan vergiden, stopaj mahsubunda; kesilen verginin beyan edilen kira gelirine ilişkin olması, kesintiyi yapan vergi sorumlularının adı-soyadı veya unvanını, bağlı olduğu vergi dairesi ve vergi kimlik numaralarını, kesintiye esas alınan brüt tutarları, kesilen vergiler ile kesinti yapılan dönemleri gösteren tablonun yıllık beyannameye eklenmesi yeterli.

KİRALANAN KONUTUN İŞYERİ YAPILMASI 
Özellikle doktorluk, müşavirlik, mimarlık gibi serbest meslek faaliyetleri, ayrı bir işyeri açmaksızın ikamet edilen konutun belli bir bölümünde yürütülebiliyor.
Kiralanan gayrimenkulün hem konut hem de işyeri olarak kullanılması halinde, işyeri olarak kullanılan kısma isabet eden kira tutarı üzerinden değil, kira bedelinin tamamı üzerinden stopaj (vergi kesintisi) yapılması gerekiyor.
Bu durumda gayrimenkul sahibinin elde ettiği kira geliri de işyeri kira geliri sayılıyor.
EŞE AİT DAİRENİN KULLANILMASI
Mülkiyeti eşe ait olan gayrimenkulün hem ikametgah hem de işyeri olarak kullanılması halinde, bu ikametgah vergi mevzuatı açısından işyeri olarak kabul ediliyor. Bu durumda, söz konusu gayrimenkul için kira ödenmemesi halinde emsal kira bedeli üzerinden tevkifat yapılması gerekmiyor. Ancak gayrimenkulün sahibi eş tarafından, emsal kira bedelinin tamamı üzerinden yıllık gelir vergisi beyannamesi verilmesi gerekiyor.

ÇOCUĞA BEDELSİZ KULLANDIRILAN İŞYERİ
Mülkiyeti anne ya da babaya ait olan işyerinin, bedelsiz olarak çocuğun kullanımına bırakılmasının hem ‘gayrimenkul sermaye iradı’ (kira geliri), hem de ‘gelir vergisi kesintisi’ yönünden iki boyutu var.
İşyeri için kira ödemesi yapılmaması halinde emsal kira bedeli üzerinden gelir vergisi kesintisi yapılması gerekmiyor.
Ancak kira geliri tahsil etmeyen anne ya da babanın, çocuklarına bedelsiz olarak kullandırdıkları işyeri için emsal kira bedeli olarak hesaplanacak tutarı, gayrimenkul sermaye iradı (kira geliri) olarak beyan etmeleri ve tahakkuk ettirilecek vergiyi de ödemeleri gerekiyor.

Bedelsiz ev için kira beyanı
AKŞAM gazetesindeki kira vergisi ile ilgili yazılarınızı okuyorum ancak benim durum farklı. Memlekette hisseli bir binamız var. Bir parselde 4 hissenin 3’ü bizim, 1’i  kuzenimin. En üst kat dairede kuzenimin kız kardeşi  oturuyor. Biz kira almıyoruz, tabi ki abisi de almıyor. Binanın toplamında bizim 11 hissemize ait olan vergisel değeri 60 bin TL, hatta bu yıl 120 TL emlak vergisi ödenecek. Bina 65 yıllık olduğu için vergi düşük. Benim sorum, kuzenimin kız kardeşinin oturduğu daireyle ilgili bizim 3 hissemize düşen emsal değeri nasıl hesaplayıp vergi vermemiz gerekir? n M. Karaelmas
Bedelsiz olarak kuzeninizin kız kardeşinin kullanımına bıraktığınız dairenin emsal kira bedeli, bu dairenin kirası sayılır. Emsal kira bedeli de emlak vergisi değerinin yüzde 5’idir.
Emsal kira bedelinden, 11 hissenin her bir hissesine düşen pay da 2 bin 800 liralık konut kira geliri istisnasının altında kalacağından, 11 hissedarın istisna tutarını aşan başkaca konut kira geliri yoksa beyan edilmesi gerekmiyor.

Kat karşılığında satış kazancı
YazIlarInIzI ilgi ile takip ediyor ve çok faydalanıyorum. ‘2011 yılında gayrimenkul satışında beyanname vermeniz gerekebilir’ yazınıza ek bir soru sormak istiyorum.
Bay (A) 2007 yılında 60 bin TL karşılığında arsa ve bahçesi ile birlikte eski bir ev alıyor. Daha sonra müteahhit çevredeki arsa ve eski evleri topluyor, Bay (A)’dan da gayrimenkulünü 1 daire karşılığında alıyor, inşaatı 2011 yılında tamamlıyor. Bay (A) aldığı daireyi 230 bin TL karşılığında satıyor ve bankadan ödemeyi alıyor. Bu durumda beyanname vermesi gerekir mi?  A. Calhan
Maliyenin görüşüne göre, kat karşılığı alınan gayrimenkuller yeni bir iktisap sayılıyor. Buna göre, 2007 yılında satın alınıp kat karşılığı müteahhide verilen bahçeli ev karşılığında 2011 yılında alınan daire, 2011 yılında iktisap edilmiş kabul ediliyor. 2011 yılında iktisap edilmiş olan daire beş yıl içinde satıldığı için de elde edilen kazanç değer artış kazancı sayılıyor. Elde edilen kazanç 8 bin liralık istisna tutarını aştığı için de beyanname verilmesi gerekiyor.
Diğer yandan, arsa karşılığı daire alımı yeni bir iktisap sayılmasa bile, 2007 yılında satın alınan gayrimenkul, yine 5 yıl içinde satılmış olacağından, elde edilen kazacın değer artış kazancı olarak beyan edilmesi gerekecekti.
(Akşam,13.03.2012)